重慶市渝中區(qū)住房和城市建設(shè)委員會
關(guān)于印發(fā)《重慶市渝中區(qū)規(guī)范住宅小區(qū)公共
收益管理的指導(dǎo)意見（試行）》的通知
渝中住建〔2025〕509號
各街道辦事處、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會：
為規(guī)范我區(qū)住宅小區(qū)公共收益管理，維護保障業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《重慶市物業(yè)管理條例》《重慶市物業(yè)專項維修資金管理辦法》等相關(guān)規(guī)定，結(jié)合我區(qū)實際，制定本指導(dǎo)意見，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。
特此通知。
重慶市渝中區(qū)住房和城市建設(shè)委員會
2025年10月29日
重慶市渝中區(qū)規(guī)范住宅小區(qū)公共收益管理的
指導(dǎo)意見
（試 行）
為規(guī)范我區(qū)住宅小區(qū)公共收益管理，維護保障業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《重慶市物業(yè)管理條例》《重慶市物業(yè)專項維修資金管理辦法》等相關(guān)規(guī)定，結(jié)合我區(qū)實際，制定本指導(dǎo)意見。
一、來源及權(quán)屬
（一）公共收益的來源
物業(yè)管理區(qū)域公共收益，是指利用物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收入扣除管理服務(wù)費用后的收益，主要包括公共場地的租賃經(jīng)營收益、公共區(qū)域的廣告收益、公共區(qū)域設(shè)立攤位的租金收益以及其他收益。
《物業(yè)服務(wù)合同》《議事規(guī)則》《管理規(guī)約》等對管理服務(wù)費有約定的，管理服務(wù)費按照約定扣除；未有明確約定的，管理服務(wù)費用不得超過所得收入的百分之三十。
（二）公共收益的權(quán)屬
公共收益屬業(yè)主共有，由業(yè)主大會決定公共收益的管理、使用和分配。業(yè)主對公共收益的管理和使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。
二、賬戶管理
業(yè)主大會成立前，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理公共收益的，物業(yè)企業(yè)應(yīng)以住宅小區(qū)為單位在就近銀行單獨開設(shè)公共收益賬戶，不得與物業(yè)企業(yè)其他收支合用一個賬戶，賬戶名稱為“XX公司XX小區(qū)公共收益專戶”。小區(qū)公共收益專戶項目賬戶實行物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)、銀行三方共管，簽訂協(xié)議規(guī)范管理。經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)、銀行三方協(xié)商無法達(dá)成共管協(xié)議的，由區(qū)物業(yè)專項維修資金管理中心（以下簡稱區(qū)資金中心）代管。
業(yè)主大會決定公共收益由業(yè)主委員會自行管理的，應(yīng)以業(yè)主委員會為主體選擇就近銀行開設(shè)公共收益專戶, 實行專款專用，業(yè)主委員會不得以任何個人或其他組織名義開設(shè)賬戶用于公共收益的存放。業(yè)主大會決定由業(yè)主委員會管理公共收益的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會移交公共收益賬戶、結(jié)余資金及其經(jīng)營收支賬目等，不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費、水電公攤費等為由拒絕移交。業(yè)主委員會可委托有資質(zhì)的第三方審計機構(gòu)對移交的公共收益賬戶進(jìn)行審計。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)退場未能確定新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會中止解散未能產(chǎn)生新的業(yè)主委員會、業(yè)主大會未能確定公共收益管理主體的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會在街道辦事處的指導(dǎo)監(jiān)督下做好公共收益的清算、公示，并將公共收益賬面余額一次性劃轉(zhuǎn)至區(qū)資金中心代管。
三、使用管理
（一）使用范圍
公共收益主要用于補充物業(yè)專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。首次業(yè)主大會，應(yīng)當(dāng)在議事規(guī)則和管理規(guī)約中明確公共收益范圍、賬戶設(shè)立、管理方式、支取使用、分配比例、公示公開、財務(wù)審計、監(jiān)督措施等內(nèi)容。當(dāng)小區(qū)物業(yè)專項維修資金余額不足首期應(yīng)交存金額百分之三十時，公共收益應(yīng)當(dāng)首先補足物業(yè)專項維修資金，補足金額原則上不少于應(yīng)交存的物業(yè)專項維修資金的百分之三十。
公共收益可用于以下事項：
1.業(yè)主共有部分維修、更新、改造和應(yīng)急處置、房屋保險和體檢費用；
2.業(yè)主大會籌備召開費用；
3.業(yè)主委員會工作經(jīng)費；
4.公共收益的記賬管理、審計、信息公開所需的費用、稅費；
5.業(yè)主委員會經(jīng)濟責(zé)任審計費用；
6.業(yè)主共有部分水電公攤費用等支出；
7.經(jīng)業(yè)主大會表決同意的其他費用。
《物業(yè)服務(wù)合同》中約定的屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的維修范圍，不得在公共收益中列支。任何單位、個人不得非法侵占、處分或者挪用公共收益。
（二）使用管理
業(yè)主委員會成立前，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理公共收益，需要使用公共收益的，由街道辦事處指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定公共收益使用方案，使用方案應(yīng)當(dāng)包括公共收益資金用途、預(yù)算、項目實施時間安排、監(jiān)督方式以及是否需要審計審價等內(nèi)容，經(jīng)業(yè)主共同決定后實施。
由業(yè)主委員會自行管理共管收益的，經(jīng)業(yè)主大會表決通過，可以在業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約中，采取一次性授權(quán)的方式，明確業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用公共收益的情形、條件、額度和程序。業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主大會授權(quán)決定公共收益支出的，應(yīng)當(dāng)及時向街道辦事處報告，并接受其指導(dǎo)監(jiān)督。
由區(qū)資金中心代管公共收益的，使用流程如下：一是用于補充物業(yè)專項維修資金使用的，參照物業(yè)專項維修資金使用規(guī)定執(zhí)行；二是用于補充物業(yè)專項維修資金以外用途的，應(yīng)當(dāng)在街道辦事處指導(dǎo)監(jiān)督下，召開業(yè)主大會決定其使用方案，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會按程序向區(qū)資金中心申請使用。
四、監(jiān)督管理
（一）公示
業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將公共收益收支明細(xì)賬目至少每半年在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示一次，公示期不少于30日。
（二）審計制度
鼓勵區(qū)域范圍內(nèi)委托同一家金融機構(gòu)提供集約式的增值服務(wù)；鼓勵有條件的住宅小區(qū)每年開展公共收益使用和收支情況的專項審計，審計費用在公共收益中列支；公共收益由業(yè)主委員會自行管理的，鼓勵業(yè)主大會建立業(yè)主委員會任中審計和離任審計制度，在街道辦事處的指導(dǎo)監(jiān)督下委托第三方專業(yè)機構(gòu)，對管理公共收益的情況進(jìn)行審計。
（三）異議處理
業(yè)主對公共收益管理有異議的，可向業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出異議申請，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時答復(fù)；物業(yè)管理區(qū)域百分之二十以上業(yè)主書面對公共收益收支提出異議的，可根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同或者管理規(guī)約或者經(jīng)業(yè)主大會決定，在街道辦事處的指導(dǎo)監(jiān)督下委托第三方專業(yè)機構(gòu)進(jìn)行財務(wù)審計，也可以申請物業(yè)管理聯(lián)席會議協(xié)調(diào)處理或者依法向人民法院提起訴訟。
五、管理職責(zé)
（一）區(qū)住建委
負(fù)責(zé)指導(dǎo)建立公共收益管理長效機制，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)的公共收益歸集、使用和管理工作情況，納入物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項目的日常檢查和評價。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照規(guī)定公示公共收益的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，依法予以處罰，錄入信用檔案；涉嫌犯罪的，移交公安部門依法處理。
（二）街道辦事處
負(fù)責(zé)本轄區(qū)公共收益政策執(zhí)行情況的日常監(jiān)督和管理，負(fù)責(zé)組織開展公共收益收支情況檢查，指導(dǎo)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會公示公共收益的收支和結(jié)余情況，指導(dǎo)業(yè)主大會制定公共收益管理制度，協(xié)調(diào)和處理公共收益相關(guān)矛盾糾紛。對業(yè)主委員會不按照規(guī)定公示、移交公共收益，或侵占、挪用公共收益的，由街道辦事處依法依規(guī)處理；涉嫌犯罪的，移交公安部門依法處理。
