市規(guī)劃資源局關(guān)于住宅多樣性空間增值利用規(guī)劃管理的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）
當(dāng)前我國(guó)住房建設(shè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展新階段。為滿足人民對(duì)美好生活的向往,適應(yīng)住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)逐步提升的發(fā)展趨勢(shì)，符合住宅市場(chǎng)設(shè)計(jì)精細(xì)化、多樣化需求，在國(guó)家及地方相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本住宅多樣性空間增值利用規(guī)劃管理指導(dǎo)意見(jiàn)。本意見(jiàn)所指的住宅多樣性空間增值利用，包括住宅門廳、起居室（廳）、餐廳等挑空空間；住宅坡屋頂空間；住宅地下室空間；住宅室外專有庭院等增值利用。
一、規(guī)劃管理要求
住宅門廳、起居室（廳）、餐廳等設(shè)置挑空空間的，應(yīng)滿足以下要求：住宅門廳、起居室（廳）、餐廳等通高部位的建筑層高不應(yīng)超過(guò)7.2m，且通高部位建筑面積總和不應(yīng)超過(guò)該住宅套型總建筑面積的20%；建筑高度大于27m的高層住宅中設(shè)置通高部位的住宅套數(shù)，在滿足防火、供能等相關(guān)要求前提下不應(yīng)超過(guò)高層住宅總套數(shù)的20%，建筑高度不大于27m的低多層住宅設(shè)置通高部位的住宅套數(shù)不限。
鼓勵(lì)住宅建筑采用坡屋頂，豐富第五立面城市景觀，滿足以下條件的坡屋頂下建筑面積可享受容積率獎(jiǎng)勵(lì)：（一）坡屋頂起坡點(diǎn)與樓面垂直距離不大于600mm；（二）坡屋頂坡度角不大于60°；（三）屋脊結(jié)構(gòu)下皮距樓面凈高不大于4.8m。享受容積率獎(jiǎng)勵(lì)的建筑面積（以下簡(jiǎn)稱獎(jiǎng)勵(lì)建筑面積）應(yīng)在建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表和建筑面積計(jì)算表中予以明確，不計(jì)容積率。單棟建筑獎(jiǎng)勵(lì)建筑面積不得超過(guò)地上該建筑計(jì)容建筑面積的20%。獎(jiǎng)勵(lì)建筑面積的計(jì)算方式詳見(jiàn)附圖說(shuō)明。獎(jiǎng)勵(lì)建筑面積需補(bǔ)繳土地出讓收益，土地出讓收益收取比例按我市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
住宅單元的地下空間增值利用部分（以下簡(jiǎn)稱住宅地下室），應(yīng)滿足以下要求：住宅地下室總層高不應(yīng)超過(guò)6.0m；住宅的臥室、起居室（廳）不應(yīng)布置在地下；住宅地下室建筑面積應(yīng)在建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表和建筑面積計(jì)算表中予以明確；住宅地下室建筑面積需補(bǔ)繳土地出讓收益，土地出讓收益收取比例按我市有關(guān)規(guī)定減半執(zhí)行。
設(shè)置住宅室外專有庭院的，應(yīng)滿足以下要求：建筑高度不大于27m的低多層住宅可設(shè)置室外專有庭院；住宅室外專有庭院不計(jì)入建筑密度、不計(jì)入綠地率；住宅室外專有庭院可設(shè)置起到景觀、遮擋作用的通透性圍墻，高度不大于1.80m（注：實(shí)體性圍墻或高度超過(guò)1.80m不超過(guò)2.40m的應(yīng)進(jìn)行專題論證）；住宅室外專有庭院應(yīng)在建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案中明確其界線及立面效果。
除入戶管線外，其他設(shè)備管線、公共檢修井不應(yīng)敷設(shè)于住宅地下室區(qū)域；公共管線敷設(shè)于住宅室外專有庭院時(shí)，公共檢修井不應(yīng)敷設(shè)于此區(qū)域，應(yīng)在公共區(qū)域留有檢修條件；住宅多樣性空間增值利用應(yīng)滿足國(guó)家及地方相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，滿足建筑節(jié)能、防火、安全防護(hù)、日照采光、綠建、海綿等相關(guān)要求。
二、審批手續(xù)辦理
擬出讓居住項(xiàng)目在核發(fā)規(guī)劃條件通知書(shū)時(shí)應(yīng)注明：“鼓勵(lì)住宅多樣性空間增值利用，按照我市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行”。土地出讓后，建設(shè)單位應(yīng)按照規(guī)劃條件要求進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，利用住宅坡屋頂空間、住宅地下室空間需補(bǔ)繳土地出讓金的，整體開(kāi)發(fā)建設(shè)的，經(jīng)有關(guān)區(qū)分局審核同意，在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證前，按我市有關(guān)規(guī)定履行簽訂土地出讓補(bǔ)充合同、補(bǔ)繳土地出讓金等相關(guān)手續(xù)。分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的，在各分期（不包括最后一期）開(kāi)發(fā)建設(shè)中，經(jīng)有關(guān)區(qū)分局審核同意，可先行辦理該期建設(shè)工程規(guī)劃許可證，在該期規(guī)劃驗(yàn)收前，分局應(yīng)按我市有關(guān)規(guī)定履行簽訂土地出讓補(bǔ)充合同、補(bǔ)繳土地出讓金等相關(guān)手續(xù)；在最后一期開(kāi)發(fā)建設(shè)中，經(jīng)有關(guān)區(qū)分局審核同意，在核發(fā)最后一期建設(shè)工程規(guī)劃許可證前，按我市有關(guān)規(guī)定履行簽訂土地出讓補(bǔ)充合同、補(bǔ)繳土地出讓金等相關(guān)手續(xù)。
本意見(jiàn)發(fā)布之日前已取得土地，尚未辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，由建設(shè)單位提出書(shū)面申請(qǐng)，經(jīng)報(bào)有關(guān)區(qū)分局認(rèn)定同意執(zhí)行本規(guī)定的，可按照上述程序辦理相關(guān)手續(xù)。
按照本意見(jiàn)利用住宅坡屋頂空間、住宅地下室空間產(chǎn)生的建筑面積，計(jì)入產(chǎn)權(quán)登記；按照本意見(jiàn)設(shè)置的住宅室外專有庭院，屬于專有部分特定空間，體現(xiàn)在房產(chǎn)證附圖中。
三、責(zé)任與監(jiān)督
本意見(jiàn)涉及的坡屋頂下建筑面積、住宅地下室建筑面積、挑空空間建筑面積由項(xiàng)目實(shí)施主體、設(shè)計(jì)單位、施工單位、測(cè)繪單位按照相關(guān)規(guī)范設(shè)計(jì)、建設(shè)、測(cè)量，不得虛假設(shè)計(jì)、施工、測(cè)量。項(xiàng)目實(shí)施主體負(fù)總責(zé)任，設(shè)計(jì)單位、施工單位、測(cè)繪單位對(duì)真實(shí)性、準(zhǔn)確性、合規(guī)性各負(fù)其責(zé)。項(xiàng)目實(shí)施主體有失信行為的，將其納入工程建設(shè)項(xiàng)目審批信用管理信息平臺(tái)，歸集至天津市行政機(jī)關(guān)聯(lián)合獎(jiǎng)懲監(jiān)管系統(tǒng)，按照“一處失信、處處受制”的原則實(shí)施聯(lián)合懲戒。相關(guān)規(guī)劃管理要求在建設(shè)工程規(guī)劃許可證及所附圖件中予以明確，在規(guī)劃驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的，移交執(zhí)法隊(duì)伍依法依規(guī)查處，予以拆除或沒(méi)收。
按照規(guī)劃要求設(shè)計(jì)住宅室外專有庭院的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將相關(guān)權(quán)利義務(wù)納入房屋買賣合同附加條款，同時(shí)約束私自加建、損害他人合法權(quán)益不良行為。規(guī)劃驗(yàn)收合格并投入使用后，房屋產(chǎn)權(quán)人不得私自對(duì)本規(guī)定涉及的建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)進(jìn)行改造，違反上述要求的應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。
本意見(jiàn)自發(fā)布之日起在全市范圍內(nèi)試行，試行期三年。
市規(guī)劃資源局關(guān)于住宅多樣性空間增值利用
規(guī)劃管理的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）
當(dāng)前我國(guó)住房建設(shè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展新階段。為滿足人民對(duì)美好生活的向往,適應(yīng)住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)逐步提升的發(fā)展趨勢(shì)，符合住宅市場(chǎng)設(shè)計(jì)精細(xì)化、多樣化需求，在國(guó)家及地方相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合本市實(shí)際情況,制定本住宅多樣性空間增值利用規(guī)劃管理指導(dǎo)意見(jiàn)。本意見(jiàn)所指的住宅多樣性空間增值利用，包括住宅門廳、起居室（廳）、餐廳等挑空空間;住宅坡屋頂空間;住宅地下室空間；住宅室外專有庭院等增值利用。
一、規(guī)劃管理要求
住宅門廳、起居室（廳）、餐廳等設(shè)置挑空空間的,應(yīng)滿足以下要求:住宅門廳、起居室（廳）、餐廳等通高部位的建筑層高不應(yīng)超過(guò)7.2m，且通高部位建筑面積總和不應(yīng)超過(guò)該住宅套型總建筑面積的20%；建筑高度大于27m的高層住宅中設(shè)置通高部位的住宅套數(shù)，在滿足防火、供能等相關(guān)要求前提下不應(yīng)超過(guò)高層住宅總套數(shù)的20%，建筑高度不大于27m的低多層住宅設(shè)置通高部位的住宅套數(shù)不限。
鼓勵(lì)住宅建筑采用坡屋頂,豐富第五立面城市景觀，滿足以下條件的坡屋頂下建筑面積可享受容積率獎(jiǎng)勵(lì)，條件：（一）坡屋頂起坡點(diǎn)與樓面垂直距離不大于600mm；（二）坡屋頂坡度角不大于60°；（三）屋脊結(jié)構(gòu)下皮距樓面凈高不大于4.8m。享受容積率獎(jiǎng)勵(lì)的建筑面積（以下簡(jiǎn)稱獎(jiǎng)勵(lì)建筑面積）應(yīng)在建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表和建筑面積計(jì)算表中予以明確，不計(jì)納入容積率計(jì)算。單棟建筑獎(jiǎng)勵(lì)建筑面積不得超過(guò)地上該建筑計(jì)容建筑面積的20%。獎(jiǎng)勵(lì)建筑面積的計(jì)算方式詳見(jiàn)附圖說(shuō)明。獎(jiǎng)勵(lì)建筑面積需補(bǔ)繳土地出讓收益，土地出讓收益收取比例按我市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
獎(jiǎng)勵(lì)建筑面積中超出規(guī)劃條件的建筑面積需補(bǔ)繳土地出讓金，補(bǔ)繳土地出讓金按協(xié)議出讓項(xiàng)目土地出讓收益標(biāo)準(zhǔn)收取。（此條款詳見(jiàn)附圖說(shuō)明）
住宅單元的地下空間增值利用部分（以下簡(jiǎn)稱住宅地下室），應(yīng)滿足以下要求：住宅地下室總層高不應(yīng)超過(guò)6.0m；住宅的臥室、起居室(（廳)）不應(yīng)布置在地下；住宅地下室建筑面積應(yīng)在建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表和建筑面積計(jì)算表中予以明確;住宅地下室建筑面積需補(bǔ)繳土地出讓收益金，土地出讓收益收取比例按我市有關(guān)規(guī)定減半執(zhí)行。補(bǔ)繳土地出讓金按《天津市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市國(guó)土房管局關(guān)于促進(jìn)土地節(jié)約集約利用實(shí)施意見(jiàn)的通知》（津政辦發(fā)〔2014〕78號(hào)）相關(guān)條款標(biāo)準(zhǔn)收取。（注：待我市出臺(tái)新的土地出讓金收取標(biāo)準(zhǔn)后，按其執(zhí)行）
設(shè)置住宅室外專有庭院的，應(yīng)滿足以下要求：建筑高度不大于27m的低多層住宅可設(shè)置室外專有庭院；住宅室外專有庭院不計(jì)入建筑密度、不計(jì)入綠地率；住宅室外專有庭院可設(shè)置起到景觀、遮擋作用的通透性圍墻，高度不大于1.80m（注：實(shí)體性圍墻或高度超過(guò)1.80m不超過(guò)2.40m的應(yīng)進(jìn)行專題論證）；住宅室外專有庭院應(yīng)在建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案中明確其界線及立面效果。
除入戶管線外，其他設(shè)備管線、公共檢修井不應(yīng)敷設(shè)于住宅地下室區(qū)域；公共管線敷設(shè)于住宅室外專有庭院時(shí)，公共檢修井不應(yīng)敷設(shè)于此區(qū)域，應(yīng)在公共區(qū)域留有檢修條件；住宅多樣性空間增值利用應(yīng)滿足國(guó)家及地方相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，滿足建筑節(jié)能、防火、安全防護(hù)、日照采光、綠建、海綿等相關(guān)要求。
二、審批手續(xù)辦理
擬出讓居住項(xiàng)目在核發(fā)規(guī)劃條件通知書(shū)時(shí)應(yīng)注明：“鼓勵(lì)住宅多樣性空間增值利用，按照我市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行”。土地出讓后，建設(shè)單位應(yīng)按照規(guī)劃條件要求進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，利用住宅坡屋頂空間、住宅地下室空間需補(bǔ)繳土地出讓金的，整體開(kāi)發(fā)建設(shè)的，經(jīng)各有關(guān)區(qū)分局審核同意，在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證前，按我市有關(guān)規(guī)定履行簽訂土地出讓補(bǔ)充合同、補(bǔ)繳土地出讓金等相關(guān)手續(xù)。分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的，在各分期（不包括最后一期）開(kāi)發(fā)建設(shè)中，經(jīng)各有關(guān)區(qū)分局審核同意，可先行辦理該期建設(shè)工程規(guī)劃許可證，在該期規(guī)劃驗(yàn)收前，各區(qū)分局應(yīng)按我市有關(guān)規(guī)定履行簽訂土地出讓補(bǔ)充合同、補(bǔ)繳土地出讓金等相關(guān)手續(xù)；在最后一期開(kāi)發(fā)建設(shè)中，經(jīng)各有關(guān)區(qū)分局審核同意，在核發(fā)最后一期建設(shè)工程規(guī)劃許可證前，按我市有關(guān)規(guī)定履行簽訂土地出讓補(bǔ)充合同、補(bǔ)繳土地出讓金等相關(guān)手續(xù)。
本意見(jiàn)發(fā)布之日前已取得土地，尚未辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，由建設(shè)單位提出書(shū)面申請(qǐng)，經(jīng)報(bào)各有關(guān)區(qū)分局認(rèn)定同意執(zhí)行本規(guī)定的，可按照上述程序辦理相關(guān)手續(xù)。
按照本意見(jiàn)利用住宅坡屋頂空間、住宅地下室空間產(chǎn)生的建筑面積，計(jì)入產(chǎn)權(quán)登記；按照本意見(jiàn)設(shè)置的住宅室外專有庭院，屬于專有部分特定空間，體現(xiàn)在房產(chǎn)證附圖中。
三、責(zé)任與監(jiān)督
本意見(jiàn)涉及的坡屋頂下建筑面積、住宅地下室建筑面積、挑空空間建筑面積由項(xiàng)目實(shí)施主體、設(shè)計(jì)單位、施工單位、測(cè)繪單位按照相關(guān)規(guī)范設(shè)計(jì)、建設(shè)、測(cè)量，不得虛假設(shè)計(jì)、施工、測(cè)量。項(xiàng)目實(shí)施主體負(fù)總責(zé)任，設(shè)計(jì)單位、施工單位、測(cè)繪單位對(duì)真實(shí)性、準(zhǔn)確性、合規(guī)性各負(fù)其責(zé)。項(xiàng)目實(shí)施主體有失信行為的，將其納入工程建設(shè)項(xiàng)目審批信用管理信息平臺(tái)，歸集至天津市行政機(jī)關(guān)聯(lián)合獎(jiǎng)懲監(jiān)管系統(tǒng)，按照“一處失信、處處受制”的原則實(shí)施聯(lián)合懲戒。違法建設(shè)實(shí)物予以沒(méi)收處置。
相關(guān)規(guī)劃管理要求在建設(shè)工程規(guī)劃許可證及所附圖件中予以明確，在規(guī)劃驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的，移交執(zhí)法隊(duì)伍依法依規(guī)查處,予以拆除或沒(méi)收。
按照規(guī)劃要求設(shè)計(jì)住宅室外專有庭院的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將相關(guān)權(quán)利義務(wù)納入房屋買賣合同附加條款，同時(shí)約束私自加建、損害他人合法權(quán)益不良行為。規(guī)劃驗(yàn)收合格并投入使用后，房屋產(chǎn)權(quán)人不得私自對(duì)本規(guī)定涉及的建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)進(jìn)行改造，違反上述要求的應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。
本意見(jiàn)自發(fā)布之日起在全市范圍內(nèi)試行，試行期三年。
附件
獎(jiǎng)勵(lì)建筑面積計(jì)算方式示意圖
注：S1 單棟建筑獎(jiǎng)勵(lì)建筑面積（不計(jì)入容積率）；
S2 單棟建筑地上計(jì)容建筑面積；
建筑面積按照國(guó)家規(guī)范計(jì)算；
S1 /S2 ≤20%；
補(bǔ)繳土地出讓金的建筑面積=(∑S1 +∑S2)-規(guī)劃條件允許建筑面積上限。
