天津市濱海新區(qū)人民政府關(guān)于印發(fā)《關(guān)于支持新型產(chǎn)業(yè)用地高效復(fù)合利用辦法》的通知
各開發(fā)區(qū)管委會，各委辦局、各街鎮(zhèn)、各單位：
現(xiàn)將《關(guān)于支持新型產(chǎn)業(yè)用地高效復(fù)合利用辦法》印發(fā)給你們，望遵照執(zhí)行。
天津市濱海新區(qū)人民政府
2024年12月17日
（此件主動公開）
關(guān)于支持新型產(chǎn)業(yè)用地高效復(fù)合利用辦法
為實施創(chuàng)新驅(qū)動戰(zhàn)略，加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級和新動能引育，支持新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展，根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于支持國家級新區(qū)深化改革創(chuàng)新加快推動高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2019〕58號）、《天津濱海新區(qū)條例》、《天津市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)<天津市推進產(chǎn)業(yè)用地高質(zhì)量規(guī)劃利用管理規(guī)定>的通知》（津政辦規(guī)〔2022〕12號）等文件精神，落實濱海新區(qū)作為全國綜合配套改革試驗區(qū)先行試驗一些重大的改革開放措施等方面要求，在《關(guān)于支持新型產(chǎn)業(yè)用地高效復(fù)合利用暫行辦法》實施三年工作基礎(chǔ)上，制定本辦法。
第一條 本辦法所稱新型產(chǎn)業(yè)用地是指符合國家、天津市及濱海新區(qū)產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向，對居住和公共環(huán)境無干擾、無污染和安全隱患，融合研發(fā)、創(chuàng)意、設(shè)計、中試、無污染生產(chǎn)等新型產(chǎn)業(yè)功能以及相關(guān)配套服務(wù)的用地。
第二條 為鼓勵新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展，加快新動能引育，降低實體經(jīng)濟企業(yè)用地成本，將新型產(chǎn)業(yè)用地納入工礦用地進行管理，規(guī)劃用地性質(zhì)界定為M1（新型產(chǎn)業(yè)用地），在土地分類中對應(yīng)土地用途為工業(yè)用地（新型產(chǎn)業(yè)用地）。此類用地的配套用房包括配套管理用房、宿舍、食堂、小型商業(yè)等生活設(shè)施及其他配套輔助用房等，配套用房計容面積不得超出項目地上總建筑面積的30%。
第三條 新型產(chǎn)業(yè)用地原則上應(yīng)屬于《國民經(jīng)濟行業(yè)分類》（GB/T4754-2017）中C（制造業(yè)）、I（信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)）、M（科學(xué)研究和技術(shù)服務(wù)業(yè)）行業(yè)，重點保障天津市、濱海新區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、未來產(chǎn)業(yè)以及相關(guān)科學(xué)研究和技術(shù)服務(wù)業(yè)項目和相關(guān)領(lǐng)域鏈主企業(yè)、高新技術(shù)企業(yè)、科技型企業(yè)、高成長性企業(yè)的產(chǎn)業(yè)空間需求。各開發(fā)區(qū)、街鎮(zhèn)負責(zé)會同對應(yīng)產(chǎn)業(yè)主管部門對擬使用本政策的產(chǎn)業(yè)類型進行確認。
因盤活歷史已供應(yīng)工業(yè)用地及倉儲用地轉(zhuǎn)為新型產(chǎn)業(yè)用地的項目，應(yīng)強化對于項目的經(jīng)濟貢獻與產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出的準入要求。支持其他符合新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向的、具有較強財稅貢獻能力、招商運營能力的企業(yè)或招商引資主體開發(fā)新型產(chǎn)業(yè)用地項目。
第四條 新型產(chǎn)業(yè)用地項目的布局應(yīng)符合國土空間規(guī)劃等規(guī)劃要求，且應(yīng)遵循以下原則：
（一）新型產(chǎn)業(yè)用地應(yīng)優(yōu)先在產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)集中布局，包括但不限于經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、中新天津生態(tài)城、保稅區(qū)、東疆綜保區(qū)等區(qū)域，產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的新型產(chǎn)業(yè)用地面積不超過園區(qū)產(chǎn)業(yè)用地總面積的15%，經(jīng)論證，確需突破上述比例要求的，需報請區(qū)人民政府同意。都市產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)新型產(chǎn)業(yè)用地面積比例不受限制。
（二）為推進產(chǎn)城融合，在滿足環(huán)保、安全、衛(wèi)生等方面的前提下，允許在產(chǎn)業(yè)園區(qū)外，增加一定比例的新型產(chǎn)業(yè)用地，由屬地開發(fā)區(qū)、街鎮(zhèn)提出申請，報區(qū)人民政府批準后執(zhí)行。
第五條 新型產(chǎn)業(yè)用地原則上容積率不小于1.5、不大于4.0，在園區(qū)整體綠地率不小于20%前提下，允許統(tǒng)籌確定具體地塊綠地率。鼓勵屋頂綠化和垂直綠化，提高綠化覆蓋率。
經(jīng)調(diào)查認定并報自然資源部備案的低效用地以及市級盤活存量協(xié)調(diào)機制認定的存量資源，在滿足安全、環(huán)保、衛(wèi)生、防疫、消防、相關(guān)行業(yè)管理等要求和相關(guān)標(biāo)準的前提下，給予一定比例的建筑面積獎勵，獎勵面積不計入容積率，需補交土地出讓金政府收益部分，具體獎勵情形如下：
存量項目盤活方案需充分論證周邊配套設(shè)施和公共空間缺口，除自身地塊應(yīng)配置的配套設(shè)施外，存量項目用地中增設(shè)公共管理與公共服務(wù)設(shè)施、社區(qū)公益性設(shè)施和有效公共開放空間（公共綠地或開放廣場）的，可給予不超過地上總建筑面積的20%的建筑面積獎勵。其中，容積率小于2.0的項目，每提供1平方米有效公共開放空間（公共綠地或開放廣場），可增加1平方米建筑面積；容積率大于、等于2.0且小于4.0的項目，每提供1平方米有效公共開放空間（公共綠地或開放廣場），可增加1.5平方米建筑面積。
第六條 新型產(chǎn)業(yè)用地的建筑形態(tài)應(yīng)與產(chǎn)業(yè)類型、業(yè)態(tài)需求相匹配，生產(chǎn)制造類用房和研發(fā)類產(chǎn)業(yè)用房不得采用住宅類建筑的套型平面、建筑布局和外觀形態(tài)，其中生產(chǎn)制造用房應(yīng)符合工業(yè)建筑設(shè)計規(guī)范，研發(fā)類產(chǎn)業(yè)用房可參照辦公建筑設(shè)計規(guī)范設(shè)計，最小單元面積不得小于100平方米，生產(chǎn)類產(chǎn)業(yè)用房最小單元面積不得小于300平方米。新型產(chǎn)業(yè)用地建筑物的消防、人防、機動車配建等要求，應(yīng)根據(jù)地上建筑物的實際用途進行配建，其中生產(chǎn)制造類用房，應(yīng)符合工業(yè)建筑消防驗收標(biāo)準，滿足工業(yè)用地類建設(shè)項目停車位配建要求；研發(fā)類產(chǎn)業(yè)用房參照辦公類建筑相關(guān)規(guī)范進行消防驗收、人防工程以及停車位配建；宿舍及生活配套用房按照實際用途進行消防驗收、人防工程以及停車位配建。
第七條 結(jié)合區(qū)域產(chǎn)業(yè)定位和市場需求，合理確定新型產(chǎn)業(yè)用地布局及用地規(guī)模；在符合國土空間規(guī)劃和用途管制要求并滿足安全、環(huán)保、衛(wèi)生、消防等方面要求的前提下，允許產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)工業(yè)用地（新型產(chǎn)業(yè)用地及三類工業(yè)用地除外）、物流倉儲用地（三類物流倉儲用地除外）、其他商務(wù)用地與新型產(chǎn)業(yè)用地互相合理轉(zhuǎn)換，納入控制性詳細規(guī)劃的規(guī)劃執(zhí)行，在規(guī)劃許可階段直接辦理。
第八條 鼓勵產(chǎn)城融合發(fā)展。在符合環(huán)保、城市安全的前提下，鼓勵新型產(chǎn)業(yè)用地與居住用地、公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地、商業(yè)用地、道路與交通設(shè)施用地、公用設(shè)施用地、綠地與廣場用地等混合使用。鼓勵將產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)各產(chǎn)業(yè)項目的配套比例對應(yīng)的用地面積或者建筑面積集中起來，建設(shè)產(chǎn)業(yè)生活圈，選取合理位置，統(tǒng)一建設(shè)宿舍型保障性租賃住房及其他配套用房，土地用途按照工業(yè)用地（宿舍型保障性租賃住房及其它配套用房）用途管理，土地價格參照天津市關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)文件要求執(zhí)行。
第九條 允許新型產(chǎn)業(yè)用地采取彈性年期出讓、公開租賃及土地作價出資（入股）的方式進行土地供應(yīng)，新型產(chǎn)業(yè)用地原則上最高出讓年限不超過40年。租賃期滿申請續(xù)期的，可依法采取協(xié)議出讓方式。涉及新型產(chǎn)業(yè)用地與居住用地混合使用的，應(yīng)采取公開出讓方式，各開發(fā)區(qū)、街鎮(zhèn)負責(zé)將產(chǎn)業(yè)監(jiān)管協(xié)議作為組卷要件一并上報。
第十條 新型產(chǎn)業(yè)用地按照建筑面積收取土地出讓金，市場評估樓面地價不得低于相同地段工業(yè)用途基準地價的1.5倍，土地出讓底價在市場評估價的基礎(chǔ)上，可根據(jù)容積率、產(chǎn)業(yè)用房自持比例、項目類型、土地出讓年限等因素進行修正，并可累計計算，具體情形如下：
（一）根據(jù)項目容積率進行分段計收。容積率1.5（含）以下的部分，按照用地面積計收土地出讓金，容積率1.5以上部分，按照建筑面積計收土地出讓金。為鼓勵土地高效利用，容積率超出1.5以上的，每增加0.1可進行0.02的地價系數(shù)折減修正，最高不超過0.3。
（二）根據(jù)產(chǎn)業(yè)用房自持比例進行修正。自持70%（含）-80%（含）區(qū)間的可進行0.7的地價系數(shù)修正，自持80%-90%（含）區(qū)間的可進行0.6的地價系數(shù)修正，自持90%以上的可進行0.5的地價系數(shù)修正。
（三）經(jīng)市、區(qū)京津冀協(xié)同發(fā)展相關(guān)機構(gòu)認定為承接北京非首都功能疏解的新型產(chǎn)業(yè)用地項目，可進行0.7的系數(shù)修正。
上述情形可累計使用，累計修正后地價不能低于所在地土地等別相對應(yīng)的全國工業(yè)用地出讓最低價的70%且不得低于工業(yè)用地的成本價。
（四）鼓勵盤活存量土地，允許歷史已供應(yīng)工業(yè)及倉儲用地在符合國土空間規(guī)劃且土地手續(xù)合法合規(guī)的前提下轉(zhuǎn)為新型產(chǎn)業(yè)用地，以新土地使用條件下市場評估價與原土地使用條件市場評估價差額的70%為基數(shù)進行上述情形地價修正。
（五）新型產(chǎn)業(yè)用地按照彈性年期、先租后讓等方式供應(yīng)的，土地出讓起始價根據(jù)彈性年限與法定最高出讓年限比值進行修正。
新型產(chǎn)業(yè)用地土地價款可分期繳納，最長時間原則上不超過兩年，且須在不動產(chǎn)登記前繳清。與新型產(chǎn)業(yè)用地融合發(fā)展的其它用地，按對應(yīng)規(guī)劃用地性質(zhì)分別計算土地出讓金和出讓年限，按照一宗地開展土地出讓工作。受讓人在付清出讓金后，向不動產(chǎn)登記部門申請辦理不動產(chǎn)登記。
第十一條 新型產(chǎn)業(yè)項目建成投產(chǎn)后，因企業(yè)發(fā)展，需要將建筑物進行分割、分割轉(zhuǎn)讓、抵押的，由項目所在的開發(fā)區(qū)、街鎮(zhèn)會同對應(yīng)產(chǎn)業(yè)主管部門依據(jù)產(chǎn)業(yè)監(jiān)管協(xié)議出具書面審查意見。
項目可分割轉(zhuǎn)讓的計容建筑面積不得超過項目總計容建筑面積的60%，涉及分割轉(zhuǎn)讓或辦理銷售許可的按照國家及天津市相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。為保障新型產(chǎn)業(yè)用地項目的長效運營，鼓勵引入專業(yè)的產(chǎn)業(yè)運營商進行整體運營。
第十二條 新型產(chǎn)業(yè)用地及其地上建筑物首次轉(zhuǎn)讓、出租及再次轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租對象，應(yīng)符合新型產(chǎn)業(yè)類型，并應(yīng)滿足產(chǎn)業(yè)監(jiān)管協(xié)議要求。
產(chǎn)業(yè)用房產(chǎn)權(quán)分割轉(zhuǎn)讓后，自辦理不動產(chǎn)權(quán)登記之日起5年內(nèi)不得二次轉(zhuǎn)讓。為培育產(chǎn)業(yè)鏈，鼓勵分割轉(zhuǎn)讓的新型產(chǎn)業(yè)用房優(yōu)先用于引進產(chǎn)業(yè)鏈上下游的伙伴企業(yè)。鼓勵采用先租后售方式，在承租人產(chǎn)業(yè)績效、研發(fā)投入等指標(biāo)達到設(shè)定條件后再轉(zhuǎn)讓。
項目開發(fā)主體應(yīng)向產(chǎn)業(yè)用房受讓方明示房屋的規(guī)劃用途、土地出讓年限、契稅、公共維修資金、物業(yè)服務(wù)費、水電費以及配套建設(shè)指標(biāo)等情況，告知受讓方應(yīng)嚴格按照規(guī)劃用途經(jīng)營使用，不得擅自改變用途，以及辦理不動產(chǎn)權(quán)證書、二次轉(zhuǎn)讓的具體前提條件，并在認購書和購房合同中與購房人明確約定。
新型產(chǎn)業(yè)用地項目的可分割銷售部分原則上應(yīng)采用現(xiàn)售方式進行銷售，其銷售管理、不動產(chǎn)登記等參照商品房有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)依法取得土地使用權(quán)并已完成達產(chǎn)目標(biāo)，未進行過部分轉(zhuǎn)讓且尚有未建設(shè)并具備獨立開發(fā)條件節(jié)余用地的新型產(chǎn)業(yè)用地項目，除依法收儲外，在相關(guān)部門明確用地拆分范圍和產(chǎn)業(yè)準入條件、投入產(chǎn)出要求后，允許土地權(quán)屬單位將節(jié)余用地從原產(chǎn)業(yè)用地中分割轉(zhuǎn)讓，土地轉(zhuǎn)讓價格不得高于本區(qū)三年內(nèi)新型產(chǎn)業(yè)用地的平均價格。
第十三條 各開發(fā)區(qū)、街鎮(zhèn)負責(zé)會同對應(yīng)產(chǎn)業(yè)主管部門與企業(yè)簽訂產(chǎn)業(yè)監(jiān)管協(xié)議，產(chǎn)業(yè)監(jiān)管協(xié)議需明確產(chǎn)業(yè)準入條件、投產(chǎn)時間、投資強度、產(chǎn)出效率、節(jié)能環(huán)保、土地及地上建筑物轉(zhuǎn)讓條件、產(chǎn)業(yè)用房自持比例、監(jiān)管要求、退出機制、違約責(zé)任等相關(guān)條款，其中違約責(zé)任需具有可量化的處置措施，包括違約金、土地及建（構(gòu)）筑物的處置措施等。
根據(jù)項目類型的特征，可制定差異化的監(jiān)管考核標(biāo)準：
（一）以企業(yè)自持自用為主的新型產(chǎn)業(yè)用地項目（產(chǎn)業(yè)用房自持比例在70%以上）可側(cè)重考核固投強度、稅收強度、產(chǎn)值強度、研發(fā)經(jīng)費支出比例、研發(fā)人員數(shù)量比例、科技成果數(shù)量等經(jīng)濟與科技產(chǎn)出型指標(biāo)。
（二）以面向市場租售為主的新型產(chǎn)業(yè)用地項目（產(chǎn)業(yè)用房自持比例在70%以下）可側(cè)重考核稅收強度、產(chǎn)值強度、高新企業(yè)/科技型企業(yè)/專精特新（成長性）企業(yè)/具有自主知識產(chǎn)權(quán)企業(yè)等優(yōu)質(zhì)企業(yè)的招引數(shù)量等經(jīng)濟與招商運營型指標(biāo)。
（三）盤活歷史已供應(yīng)工業(yè)及倉儲用地轉(zhuǎn)為新型產(chǎn)業(yè)用地項目的，可在上述標(biāo)準的基礎(chǔ)上通過“一事一議”的方式研究制定準入指標(biāo)。
第十四條 建立事中事后監(jiān)管機制，按照“誰提出，誰監(jiān)管”原則，各開發(fā)區(qū)、街鎮(zhèn)組織相關(guān)部門開展新型產(chǎn)業(yè)用地的監(jiān)管工作。
各開發(fā)區(qū)、街鎮(zhèn)會同產(chǎn)業(yè)主管部門在土地出讓后依據(jù)監(jiān)管協(xié)議進行定期考核，建立新型產(chǎn)業(yè)項目用地臺賬和評估機制，在項目建成投產(chǎn)后定期對監(jiān)管協(xié)議約定事項的履行情況進行核查，并根據(jù)履約核查情況依法依規(guī)進行處置后，形成履約核查處理報告上報區(qū)人民政府。
同一項目采取分期建設(shè)的，則按當(dāng)期實際開發(fā)面積計算投資強度、年產(chǎn)出比和財政貢獻等相關(guān)指標(biāo)進行驗收考核。新型產(chǎn)業(yè)用地項目通過履約監(jiān)管驗收的，允許開發(fā)主體對其進行租售。未通過驗收的，責(zé)令開發(fā)主體限期整改。
新型產(chǎn)業(yè)用地項目整體達產(chǎn)驗收前，原則上不得轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)；確需轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，開發(fā)主體須落實項目產(chǎn)業(yè)監(jiān)管協(xié)議中約定的財政貢獻、違約責(zé)任等事項，并經(jīng)屬地開發(fā)區(qū)、街鎮(zhèn)及產(chǎn)業(yè)主管部門審核同意。在新型產(chǎn)業(yè)用地項目整體達產(chǎn)驗收后，經(jīng)屬地開發(fā)區(qū)、街鎮(zhèn)及產(chǎn)業(yè)主管部門審核同意，項目開發(fā)主體可按規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。
第十五條 新型產(chǎn)業(yè)用地項目單位應(yīng)依法依規(guī)從事開發(fā)建設(shè)和生產(chǎn)經(jīng)營活動。對存在弄虛作假、違法違規(guī)經(jīng)營活動以及擅自改變土地用途或者審批用途的新型產(chǎn)業(yè)項目單位，各開發(fā)區(qū)、街鎮(zhèn)會同區(qū)有關(guān)職能部門依法依規(guī)進行查處。
第十六條 各開發(fā)區(qū)、街鎮(zhèn)是新型產(chǎn)業(yè)用地項目監(jiān)管主體，區(qū)有關(guān)職能部門應(yīng)根據(jù)各自職能對新型產(chǎn)業(yè)用地項目進行指導(dǎo)和監(jiān)督。市規(guī)劃資源局濱海新區(qū)分局負責(zé)做好新型產(chǎn)業(yè)用地空間落位、新型產(chǎn)業(yè)用地土地供應(yīng)和規(guī)劃許可審批等，區(qū)發(fā)展改革委、區(qū)工業(yè)和信息化局、區(qū)科技局、區(qū)文化和旅游局、新區(qū)各稅務(wù)局等部門根據(jù)職能會同各開發(fā)區(qū)、街鎮(zhèn)負責(zé)做好新型產(chǎn)業(yè)用地項目的準入認定、監(jiān)管協(xié)議制定，以及對新型產(chǎn)業(yè)用地項目履約情況進行考核、評價、監(jiān)管和處理等。
第十七條 本辦法自印發(fā)之日起實施，有效期5年。按照《關(guān)于支持新型產(chǎn)業(yè)用地高效復(fù)合利用暫行辦法》（津濱政發(fā)〔2020〕29號文）已出讓的新型產(chǎn)業(yè)用地可按照原約定繼續(xù)執(zhí)行。
本辦法未約定的其它事項按照國家、天津市及濱海新區(qū)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。市規(guī)劃資源局濱海新區(qū)分局負責(zé)本辦法的具體解釋工作。
