一圖讀懂：大興區(qū)農(nóng)村宅基地及房屋建設(shè)管理實(shí)施意見的政策解讀
各鎮(zhèn)人民政府，區(qū)政府各委、辦、局（公司）、中心，各街道辦事處：
《大興區(qū)農(nóng)村宅基地及房屋建設(shè)管理實(shí)施意見（試行）》已經(jīng)2020年12月19日第69次區(qū)政府常務(wù)會(huì)議和2020年12月24日五屆區(qū)委常委會(huì)第136次會(huì)議討論通過(guò)，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)結(jié)合實(shí)際，認(rèn)真貫徹落實(shí)。
北京市大興區(qū)人民政府
2021年1月6日
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大興區(qū)農(nóng)村宅基地及房屋建設(shè)管理實(shí)施意見
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為落實(shí)戶有所居，加強(qiáng)大興區(qū)農(nóng)村宅基地及房屋建設(shè)管理，推進(jìn)鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實(shí)施，加快美麗鄉(xiāng)村建設(shè)，根據(jù)《北京市人民政府關(guān)于落實(shí)戶有所居加強(qiáng)農(nóng)村宅基地及房屋建設(shè)管理的指導(dǎo)意見》（京政發(fā)〔2020〕15號(hào)），結(jié)合實(shí)際，制定本實(shí)施意見。
一、總體要求
（一）主要目標(biāo)
尊重全區(qū)農(nóng)村村民意愿，通過(guò)加強(qiáng)農(nóng)村宅基地及房屋建設(shè)管理，充分保障村民居住權(quán)益，適度放活宅基地使用權(quán)，形成人、地、房相匹配的農(nóng)村宅基地制度，整體改變農(nóng)村生活和生產(chǎn)環(huán)境，加快建設(shè)產(chǎn)業(yè)興旺、生態(tài)宜居、鄉(xiāng)風(fēng)文明、治理有效、生活富裕的農(nóng)民美好家園。
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1.堅(jiān)持戶有所居。根據(jù)實(shí)際情況，綜合采取多種方式，分類落實(shí)村民戶有所居，有效解決人口增長(zhǎng)帶來(lái)的居住問題。
2.堅(jiān)持因村制宜。各鎮(zhèn)根據(jù)村莊情況和村民意愿，指導(dǎo)各村確定村莊宅基地整體改造方式，實(shí)現(xiàn)特色化、差異化改造，充分體現(xiàn)當(dāng)?shù)貧v史文化、地區(qū)特點(diǎn)和鄉(xiāng)村風(fēng)貌。
3.堅(jiān)持規(guī)劃先行。各鎮(zhèn)加快編制和完善村莊規(guī)劃，為宅基地及房屋建設(shè)管理提供依據(jù)。村莊規(guī)劃應(yīng)當(dāng)合理安排宅基地用地，對(duì)村民住宅建設(shè)布局、建筑風(fēng)貌、房屋間距、層數(shù)和高度以及基底面積和高度等作出規(guī)范。對(duì)已完成村莊規(guī)劃編制但對(duì)上述相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)未作出規(guī)范的，各鎮(zhèn)按照實(shí)際情況報(bào)區(qū)政府審批后確定。
4.堅(jiān)持村民主體。嚴(yán)守村民利益不受損底線，充分了解、尊重、體現(xiàn)村民意愿，使村民真正成為村莊宅基地規(guī)劃、建設(shè)、管理的主體，使村民真正成為發(fā)展好、維護(hù)好自己利益的主體。
5.堅(jiān)持穩(wěn)慎有序。農(nóng)村宅基地及房屋建設(shè)管理關(guān)乎全區(qū)村民的切身利益，必須穩(wěn)慎有序推進(jìn)，重大改革措施應(yīng)當(dāng)試點(diǎn)探索，待成熟后再在全區(qū)逐步推廣。
二、分類解決，落實(shí)農(nóng)村村民戶有所居
各鎮(zhèn)結(jié)合實(shí)際，在尊重村民意愿的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)通過(guò)以下三種途徑落實(shí)村民戶有所居。
1.高效利用宅基地。已完成村莊規(guī)劃編制、推進(jìn)宅基地整體改造的村，按照村莊規(guī)劃或村莊宅基地整體改造方案要求，對(duì)已依法、合理取得宅基地的村民,在規(guī)定面積宅基地上新建獨(dú)棟住宅的層數(shù)，原則上最高不超過(guò)二層，房屋檐口高度（以房屋基底上平面起計(jì)算）原則上不超過(guò)7.2米。沒有完成村莊規(guī)劃編制、暫不推進(jìn)宅基地整體改造的村，村民建房標(biāo)準(zhǔn)按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。對(duì)于1982年以前劃定的或因轉(zhuǎn)讓及房屋繼承、贈(zèng)與等原因形成的超出現(xiàn)行規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)占用的宅基地，超占面積達(dá)到現(xiàn)行規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)且戶內(nèi)具備分戶條件的，允許其家庭內(nèi)部分戶后優(yōu)先使用，但應(yīng)嚴(yán)格履行宅基地審批手續(xù)。
2.建設(shè)集中住宅樓。對(duì)集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、村民積極性高的村，各鎮(zhèn)可采取單村或聯(lián)村方式，集中建設(shè)公寓、住宅小區(qū)等，引導(dǎo)村民集中居住，實(shí)現(xiàn)戶有所居。申請(qǐng)集中居住的應(yīng)當(dāng)是無(wú)宅基地的村民或自愿退出原有宅基地的村民。
3.納入居民住房保障體系。對(duì)已在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)并納入城鎮(zhèn)職工社會(huì)保障體系的村民，可通過(guò)納入居民住房保障體系實(shí)現(xiàn)戶有所居。沒有宅基地但已享受保障性住房的村民，村集體經(jīng)濟(jì)組織不得再為其提供宅基地。已有宅基地再申請(qǐng)保障性住房的村民，應(yīng)按有關(guān)要求處置地上房屋并退出原有宅基地，不退出的不得為其提供保障性住房。
三、穩(wěn)慎創(chuàng)新，有序改革農(nóng)村宅基地制度
各鎮(zhèn)指導(dǎo)推進(jìn)宅基地整體改造的村或具備改革條件的村，穩(wěn)慎創(chuàng)新、有序探索完善農(nóng)村宅基地制度。
1.探索宅基地整體改造方式。繼續(xù)深入開展農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)，在整體改造方式上，依法依規(guī)探索單村原地改造、單村異地建設(shè)或聯(lián)村統(tǒng)一改造；在宅基地整體布局上，探索全部宅基地院落、宅基地院落+集中住宅樓、全部集中住宅樓等形態(tài)；在整體改造投資主體上，發(fā)揮村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民、企業(yè)、政府等作用，探索不同組合投資方式。
2.探索宅基地自愿有償退出機(jī)制。村民一戶只能擁有一處不超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)面積的宅基地。探索通過(guò)多種方式鼓勵(lì)進(jìn)城落戶及因繼承、贈(zèng)與或購(gòu)買房屋等形成"一戶多宅"的村民，自愿有償退出閑置宅基地，具體房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由本村集體經(jīng)濟(jì)組織民主決策確定。鼓勵(lì)非本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員自愿有償退出因繼承、贈(zèng)與或購(gòu)買取得的村民房屋，補(bǔ)償辦法和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由本村集體經(jīng)濟(jì)組織民主決策確定。
3.探索退出宅基地利用途徑。在村莊宅基地整體改造中，各鎮(zhèn)、村要積極探索退出宅基地的利用途徑，提高退出宅基地利用效率。按照規(guī)定程序轉(zhuǎn)為農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的，所有權(quán)和使用權(quán)屬于本村集體經(jīng)濟(jì)組織，使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后產(chǎn)生的收益按照村級(jí)股份經(jīng)濟(jì)合作社章程規(guī)定等進(jìn)行分配。
四、規(guī)范審批，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地建設(shè)管理
1.加強(qiáng)宅基地建房審批管理。依法、合理取得宅基地使用權(quán)的村民建房可向村委會(huì)提出書面申請(qǐng)，經(jīng)村委會(huì)審議且公示無(wú)異議后，報(bào)所在鎮(zhèn)。各鎮(zhèn)要嚴(yán)格依據(jù)村莊規(guī)劃及有關(guān)規(guī)定進(jìn)行審批，出具建房批復(fù)。村民超出"一戶一宅"規(guī)定的住宅，原則上不得改建、擴(kuò)建或翻建。宅基地涉及文物保護(hù)單位保護(hù)范圍及其他各類建設(shè)控制地帶的，要按照有關(guān)規(guī)定報(bào)相關(guān)部門審批。
2.加強(qiáng)宅基地建房施工安全管理。村民建房必須嚴(yán)格執(zhí)行村莊規(guī)劃制定的標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按照建房批復(fù)進(jìn)行，可自行施工，也可選擇施工單位、國(guó)家注冊(cè)專業(yè)人員及其組織的施工隊(duì)伍或經(jīng)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門培訓(xùn)合格的建筑工匠承接施工并簽訂施工協(xié)議。施工過(guò)程中，要嚴(yán)格遵守國(guó)家和市區(qū)建筑安全、消防安全、環(huán)境保護(hù)、抗震設(shè)防和綠色發(fā)展等有關(guān)要求，形成施工記錄。村民對(duì)建設(shè)房屋的質(zhì)量安全負(fù)總責(zé)，承擔(dān)建設(shè)主體責(zé)任。村民房屋的設(shè)計(jì)、施工、材料供應(yīng)單位或個(gè)人分別承擔(dān)相應(yīng)的建設(shè)工程質(zhì)量和安全責(zé)任。各鎮(zhèn)、村要加強(qiáng)施工全過(guò)程監(jiān)管和服務(wù)，督促落實(shí)抗震設(shè)防和綠色發(fā)展等措施。
3.加強(qiáng)宅基地建房后續(xù)服務(wù)管理。房屋建成后，各鎮(zhèn)要組織相關(guān)人員到現(xiàn)場(chǎng)對(duì)房屋位置、面積、層數(shù)、高度以及抗震設(shè)防和綠色發(fā)展措施落實(shí)情況等進(jìn)行驗(yàn)收。區(qū)公安分局應(yīng)按照《北京市門樓牌管理辦法》規(guī)定，根據(jù)建房批復(fù)等受理編制門牌，并為不動(dòng)產(chǎn)登記部門出具《北京市門樓牌編號(hào)證明信》。經(jīng)合法審批建設(shè)且符合建設(shè)要求的村民住宅，可依據(jù)本市有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)辦理確權(quán)登記手續(xù)。各鎮(zhèn)對(duì)管理過(guò)程中形成的文書、照片、影音等資料應(yīng)及時(shí)歸檔，實(shí)行"一戶一檔"管理并建立臺(tái)賬。
4.堅(jiān)決打擊各類違法違規(guī)行為。各鎮(zhèn)、村要依法開展宅基地建房動(dòng)態(tài)巡查，充分發(fā)揮村民自治作用，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處置宅基地使用和建房過(guò)程中存在的各類違法違規(guī)行為。對(duì)村民未按批準(zhǔn)要求等建設(shè)住宅的，由各鎮(zhèn)責(zé)令限期進(jìn)行整改；對(duì)拒不整改的，各鎮(zhèn)不予通過(guò)驗(yàn)收并對(duì)違法違規(guī)建設(shè)依法進(jìn)行查處，市規(guī)劃自然資源委大興分局不予辦理確權(quán)登記及變更手續(xù)。嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)買宅基地和宅基地上房屋，嚴(yán)禁社會(huì)資本利用宅基地建設(shè)別墅大院和私人會(huì)館，嚴(yán)禁借租賃、盤活利用之名違法違規(guī)圈占、買賣或變相買賣宅基地。嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和市、區(qū)戶籍政策，除法律法規(guī)規(guī)定情形外，嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民戶籍向農(nóng)村遷移，嚴(yán)格管理農(nóng)村間的戶籍異地遷移，嚴(yán)禁戶口已經(jīng)遷出的人員回村違法違規(guī)占有宅基地。
五、積極引導(dǎo)，盤活利用農(nóng)村閑置住宅
1.選擇合適盤活利用模式。各村根據(jù)區(qū)、鎮(zhèn)發(fā)展方向和村級(jí)實(shí)際情況，選擇合適的閑置住宅盤活利用模式。村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員可盤活利用閑置住宅發(fā)展鄉(xiāng)村旅游、餐飲民宿、文化體驗(yàn)、產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)等符合首都功能定位的特色融合產(chǎn)業(yè)。
2.充分發(fā)揮不同主體作用。村集體經(jīng)濟(jì)組織要發(fā)揮組織引導(dǎo)作用，通過(guò)自營(yíng)、合作或統(tǒng)一組織對(duì)外出租等方式開展經(jīng)營(yíng)。對(duì)成員經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意后開展經(jīng)營(yíng)的，村集體經(jīng)濟(jì)組織要切實(shí)加強(qiáng)管理。村集體經(jīng)濟(jì)組織可通過(guò)統(tǒng)一組織、提供公共設(shè)施和管理服務(wù)等方式，獲取合理的經(jīng)營(yíng)收益和管理費(fèi)用，并嚴(yán)格納入集體資產(chǎn)進(jìn)行管理、分配和使用。引導(dǎo)重點(diǎn)企業(yè)和優(yōu)質(zhì)社會(huì)資本依法依規(guī)有序參與閑置住宅盤活利用工作。依法保護(hù)各類主體合法權(quán)益，推動(dòng)形成多方參與、合作共贏的良好局面。
3.加大盤活利用支持力度。統(tǒng)籌安排相關(guān)資金，創(chuàng)新金融服務(wù)產(chǎn)品，支持閑置住宅盤活利用。深入研究龐采路、永定河、鳳河等產(chǎn)業(yè)帶發(fā)展方向，整合資源打造沿線閑置住宅盤活利用特色品牌。加強(qiáng)和區(qū)內(nèi)重點(diǎn)企業(yè)聯(lián)系，滿足企業(yè)利用閑置住宅需求。
4.依法規(guī)范盤活利用行為。盤活利用的閑置住宅應(yīng)是在合法宅基地上已閑置且預(yù)期繼續(xù)閑置2年以上的住宅，原則上應(yīng)以現(xiàn)有集體建設(shè)用地（宅基地）使用權(quán)證及規(guī)劃自然資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門或鎮(zhèn)政府核發(fā)的住宅建設(shè)手續(xù)作為權(quán)利證明依據(jù)，沒有依據(jù)的可由村委會(huì)出具證明。出租用于居住或經(jīng)營(yíng)的，要嚴(yán)格遵守國(guó)家和市、區(qū)有關(guān)規(guī)定，履行出租登記手續(xù)，租賃合同期限不得超過(guò)20年。嚴(yán)禁出租不符合條件的房屋和違法群租。
六、加強(qiáng)組織保障
1.全面加強(qiáng)黨建引領(lǐng)。探索建立黨政機(jī)關(guān)干部及其親屬建設(shè)宅基地住房報(bào)告制度，加大監(jiān)督檢查力度，形成干部自覺接受群眾監(jiān)督、帶頭落實(shí)宅基地管理制度的局面。嚴(yán)禁黨員、公職人員、村干部違法違規(guī)占用土地或超占、多占宅基地建房。嚴(yán)禁異村任職村干部違法違規(guī)占有所任職村宅基地或房屋。對(duì)違法違規(guī)建房的當(dāng)事人以及相關(guān)責(zé)任人，堅(jiān)決依法依規(guī)嚴(yán)肅查處；對(duì)觸犯刑法、構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
2.建立健全管理機(jī)制。加快建立區(qū)級(jí)主導(dǎo)、鎮(zhèn)級(jí)主責(zé)、村級(jí)主體的宅基地及房屋建設(shè)管理體制機(jī)制，各部門、各單位要依法履行職責(zé)，加強(qiáng)監(jiān)督管理。加快建立宅基地統(tǒng)計(jì)調(diào)查制度，組織開展宅基地和農(nóng)房利用現(xiàn)狀調(diào)查，全面摸清宅基地規(guī)模、布局和利用情況。逐步建立宅基地及房屋建設(shè)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和管理信息系統(tǒng)，推進(jìn)宅基地及房屋建設(shè)規(guī)范化、信息化管理。
3.強(qiáng)化區(qū)級(jí)主導(dǎo)職責(zé)。區(qū)政府對(duì)宅基地及房屋建設(shè)管理工作負(fù)總責(zé)，履行統(tǒng)一監(jiān)督管理職責(zé)，指導(dǎo)各鎮(zhèn)編制村莊規(guī)劃，負(fù)責(zé)村莊規(guī)劃審批、宅基地涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的申報(bào)、閑置住宅盤活利用的組織統(tǒng)籌以及村民建房的指導(dǎo)和技術(shù)服務(wù)等；強(qiáng)化組織領(lǐng)導(dǎo)，切實(shí)加強(qiáng)宅基地及房屋建設(shè)管理體系建設(shè)，加大支持力度，充實(shí)力量，落實(shí)經(jīng)費(fèi)，改善條件，確保工作有人干、責(zé)任有人負(fù)。
4.明確區(qū)級(jí)部門職責(zé)。區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村局負(fù)責(zé)宅基地改革和管理
工作，指導(dǎo)宅基地使用、流轉(zhuǎn)、閑置住宅盤活利用以及責(zé)令退還村民建住宅非法占用的土地等。區(qū)經(jīng)管站負(fù)責(zé)宅基地管理具體工作。市規(guī)劃自然資源委大興分局負(fù)責(zé)指導(dǎo)村莊規(guī)劃編制及宅基地合理布局、宅基地建房審核報(bào)批、房地一體確權(quán)登記頒證、標(biāo)準(zhǔn)建筑圖集編制發(fā)放以及違法建設(shè)認(rèn)定等。區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委負(fù)責(zé)宅基地上房屋建設(shè)的指導(dǎo)和技術(shù)服務(wù)等。區(qū)試點(diǎn)辦負(fù)責(zé)宅基地轉(zhuǎn)為集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地利用等。其他相關(guān)單位按照各自職責(zé)，共同做好宅基地及房屋建設(shè)管理相關(guān)工作。
5.壓實(shí)鎮(zhèn)級(jí)屬地責(zé)任。各鎮(zhèn)對(duì)轄區(qū)內(nèi)宅基地及房屋建設(shè)管理工作負(fù)主責(zé)，負(fù)責(zé)組織村莊規(guī)劃編制，合理安排宅基地用地，閑置住宅盤活利用管理，宅基地管理，建房審批，建房施工監(jiān)管、指導(dǎo)和服務(wù)，矛盾糾紛調(diào)解，違法違規(guī)建房的制止和查處等。探索建立宅基地及建房統(tǒng)一管理機(jī)制，建立聯(lián)審聯(lián)辦制度。開展宅基地及建房動(dòng)態(tài)巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處置各類違法違規(guī)行為。對(duì)未經(jīng)批準(zhǔn)使用宅基地進(jìn)行村民住宅建設(shè)的，符合村莊規(guī)劃的，責(zé)令其補(bǔ)辦審批手續(xù)；不符合村莊規(guī)劃的，責(zé)令其限期拆除；有租金收入的，沒收租金收入，并處租金收入一倍的罰款。
6.發(fā)揮村級(jí)主體作用。村委會(huì)要依法完善宅基地村民自治管理程序，強(qiáng)化村規(guī)民約的監(jiān)督約束作用，具體負(fù)責(zé)本村宅基地管理，建房的申請(qǐng)核實(shí)、施工管理、宅基地用地調(diào)整、超占面積處置、退出處置、糾紛調(diào)解以及宅基地違法用地的勸阻和報(bào)告等；配合村集體經(jīng)濟(jì)組織開展閑置住宅盤活利用等工作。村集體經(jīng)濟(jì)組織負(fù)責(zé)配合村委會(huì)做好集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格認(rèn)定等工作，對(duì)本村以外的單位或個(gè)人使用本集體宅基地的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織收取相關(guān)費(fèi)用。
本實(shí)施意見由區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村局負(fù)責(zé)解釋。
各相關(guān)鎮(zhèn)可根據(jù)本實(shí)施意見制定管理辦法或?qū)嵤┘?xì)則。
